¿Cuánto cuesta abrir un local en un centro comercial?

Guía completa

Abrir un negocio en un centro comercial puede ser una gran oportunidad, pero también implica costos que debes evaluar con cuidado. A diferencia de los locales a pie de calle, los centros comerciales ofrecen un tráfico de clientes más dirigido y con mayor intención de compra. La tasa de captura en un centro comercial es mayor que en las tiendas de calle, lo que se traduce en más ventas.

Sin embargo, el precio del alquiler y otros costos asociados cambian según varios factores clave. En esta guía te explico todo lo que necesitas saber sobre cuánto cuesta abrir un local en un centro comercial y cómo calcular si realmente es una inversión rentable.

Factores que influyen en el precio del alquiler en un centro comercial

1. Visitas al centro comercial: el dato más importante

Uno de los aspectos clave al evaluar un centro comercial es el número de visitas anuales. Cuantas más personas acudan al centro, mayor será el valor del alquiler. Este dato es su principal ventaja competitiva frente a otros centros comerciales y una referencia para estimar el potencial de ventas de tu negocio.

2. Tipo de público y compatibilidad con tu negocio

No basta con que un centro comercial tenga mucha afluencia; debes asegurarte de que el público se ajusta a tu target. Por ejemplo, si vendes productos de lujo, un centro comercial orientado a un público joven y con un ticket medio bajo no será la mejor opción.

3. Ubicación dentro del centro comercial

No todos los locales dentro de un centro comercial cuestan lo mismo. El precio varía dependiendo de su ubicación:
✅ Locales en las entradas o en pasillos principales → Más caros, pero con mayor visibilidad.
✅ Locales en zonas secundarias o pisos superiores → Más económicos, pero con menor tráfico.

4. Tipo de negocio y modelo de compra

Los productos que vendes influyen en qué tipo de centro comercial te conviene más:

• Venta impulsiva → Negocios como accesorios, comida rápida o gadgets funcionan mejor en centros comerciales con tráfico alto.
• Venta reflexiva → Tiendas de muebles, tecnología o moda premium pueden requerir un tipo de cliente más específico y un centro comercial más selecto.

5. Tamaño y distribución del local

El precio del alquiler se mide en euros por metro cuadrado. Cuanto más grande sea el local, mayor será el costo total pero menor en comparación al coste por metro cuadrado de un local más pequeño. También influyen factores como:

• Fachada amplia y visible → Aumenta el precio.
• Almacén y espacios internos → Puede hacer que necesites más metros cuadrados.

6. Duración del contrato y garantías exigidas

Los contratos en centros comerciales requieren:

• Un compromiso de varios años, 3 a 5 años mínimo.
• Un obligado cumplimiento, mínimo 2 años.
• Fianza, normalmente, se exigen 2 meses de la renta mínima garantizada (RMG) .
• Garantía adicional, mínimo 2 meses pudiendo llegar hasta 6 meses de la RMG

7. Obras y reforma del local

Uno de los mayores costos iniciales puede ser la obra civil. Si el local se entrega en bruto, la inversión será mucho mayor porque tendrás que instalar suelo, techo, climatización, electricidad, etc. En cambio, si el local ya fue ocupado antes, podrías aprovechar instalaciones previas como el aire acondicionado o la seguridad contra incendios (PCI).

También podemos pedir una aportación económica para realizar la obra civil, en algunos casos la conceden y el importe varía dependiendo del tamaño y la obra a realizar.

Otro aspecto importante es la carencia para realizar la obra, suele ser de dos meses pero dependerá de la magnitud de la obra y del tiempo necesario para realizarla, suele ser de dos meses, finalizado ese plazo empezamos a pagar la renta mensual.

En cuanto al mobiliario e imagen de tienda dependerá mucho de nuestra imagen de marca, de las calidades y del tamaño del local.

Para terminar con este capítulo está el ECOP, equipo de coordinación de obras privativas, son los encargados del CC de revisar qué la obra se ejecuta según lo planeado y de acuerdo a los anexos técnicos y la normativa del CC. El importe de estos servicios es de un mes de renta pero puede reducirse en función del tamaño y plazo de la obra.

A todo esto hay qué añadir la tramitación y el pago de las licencias y tasas correspondientes de cada ayuntamiento.

A modo de información y solo para tener una referencia podemos calcular el coste de la reforma por metro cuadrado de un local en bruto en unos 1.000€/m2 y para un local que solo necesita una remodelación unos 500€/m2.

8. Renta fija y renta variable

Los centros comerciales aplican un modelo mixto de alquiler:

Renta mínima garantizada (RMG) → Un pago fijo mensual, el alquiler

Renta variable → Un porcentaje sobre las ventas si superas un umbral de facturación. Es el porcentaje del exceso de ventas que hay que abonar al CC llegado el caso. Suele estar entre un 4% y un 8% dependiendo de los márgenes con los que opera nuestro negocio.

Para calcular la renta variable tienes un artículo donde se detalla.

9. Gastos comunes y servicios adicionales

El alquiler no es el único gasto. También debes pagar gastos comunes, que incluyen:
✅ Seguridad y vigilancia
✅ Limpieza y mantenimiento
✅ Publicidad, marketing y promociones del centro comercial

Estos costos pueden ser elevados, alcanzando entre 10€ y 20€ por metro cuadrado y mes en algunos centros comerciales.

Ejemplo de precios de alquiler en centros comerciales

El precio exacto del alquiler varía según la ubicación y prestigio del centro comercial. Para tener una referencia, estos son algunos rangos aproximados para un local de 40 m²:

Centro comercial estándar → 60€ por m² → 2.400€/mes
Centro comercial bien ubicado → 100€ por m² → 4.000€/mes
Centro comercial premium → 150€ por m² → 6.000€/mes

Estos valores son aproximados y pueden variar dependiendo de la demanda y otros factores.

Cómo calcular si abrir un local en un centro comercial es rentable

El precio del alquiler es un factor clave, pero no el único que debes considerar. En muchos casos, lo más barato sale caro si el centro comercial no tiene suficiente tráfico o si su público no encaja con tu negocio.

Para analizar la rentabilidad, puedes:

✅ Conseguir datos de ventas de otros locales → Si ya hay tiendas similares, puedes calcular la tasa de esfuerzo, el porcentaje de la cifra de ventas qué se dedica a pagar el alquiler.
✅ Hacer una cuenta de resultados ficticia → Si es tu primera tienda, proyecta ingresos y gastos para evaluar la viabilidad.

Con los datos de afluencia de público al CC, nuestra cuota de mercado, el ticket medio, las veces que un cliente puede comprar nuestro producto a lo largo de una año, podemos hacer una estimación de ventas y obtener una cuenta de resultados para hacernos una idea.
✅ Observar la ocupación del centro comercial → Si hay muchos locales cerrados, es una señal clara de que el centro comercial no funciona bien.

Pasos para alquilar un local en un centro comercial

Si después de analizar los costos decides seguir adelante, estos son los pasos habituales:

1. Contactar con la administración del centro comercial

Cada centro comercial tiene una oficina de gestión donde puedes solicitar información personalmente sobre locales disponibles, precios y condiciones. 

También puedes ponerte en contacto con la propiedad del CC. En la página de contacto de la web del CC y si no está claro en la página de política de privacidad aparecerá quien es el titular y su email.

2. Negociar condiciones

Dependiendo del centro comercial, puedes negociar aspectos como:

✅ Reducción de renta RMG y de la renta variable y de las garantías adicionales.
✅ Meses de carencia para obras y la aportación para realizar la obra.
✅ Cláusulas de salida en caso de bajo rendimiento, el obligado cumplimiento

3. Revisar contrato y garantías exigidas

Antes de firmar, revisa bien las condiciones y asegúrate de contar el remanente económico necesario para aguantar al menos un año.

4. Planificar la obra y apertura

En la reforma del local, ya sea un local en bruto o una adecuación de uno ya establecido, planifica los tiempos y presupuesto para no retrasar la apertura.

Puedes añadir en el contrato que realices con el constructor que elijas una penalización por cada día de retraso en la obra a partir de la fecha de la apertura prevista, de igual o mayor importe del qué te ponen el CC en el contrato de arrendamiento.

¿Merece la pena abrir un local en un centro comercial?

Los centros comerciales pueden ser una gran opción para abrir un negocio debido a su alto tráfico y clientes con intención de compra. Sin embargo, el alquiler y costos asociados pueden ser elevados.

Antes de tomar una decisión, evalúa bien los números y la rentabilidad esperada. Un local bien ubicado y en un centro comercial con buen tráfico puede ser una inversión muy rentable, mientras que uno mal elegido puede convertirse en una carga difícil de sostener.

Si no tienes experiencia en alquileres comerciales, contar con un profesional puede marcar la diferencia y evitar sorpresas costosas.